การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estates)
อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ในรูปแบบของค่าเช่า และมีโอกาสได้รับกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ นอกจากนี้ยังช่วยกระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุน และป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ เนื่องจากค่าเช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักปรับตัวขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ
อสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งได้เป็น:
- ที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้ เช่น อาคารสำนักงาน
- สินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อก่อสร้าง
การลงทุนในที่อยู่อาศัยถือเป็นการลงทุนทางตรง ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักกู้ยืมเงินผ่านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ให้กู้จะมีการลงทุนทางตรงในสินเชื่อทั้งหมด และมักขายสินเชื่อที่ปล่อยกู้ไปแปลงเป็นหลักทรัพย์ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน (MBS) ซึ่งถือเป็นการลงทุนทางอ้อม การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อถือเป็นการลงทุนแบบใช้เงินกู้ (Leveraged Investment)
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สร้างรายได้จากค่าเช่า บ้านที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าถือเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เหมาะสำหรับสถาบันหรือผู้มีฐานะการเงินสูง เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนสูง มีสภาพคล่องต่ำ และมีความซับซ้อนในการบริหารจัดการ
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ออกหุ้นซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นทั่วไป REITs มักแบ่งตามประเภทสินทรัพย์ที่ถือครอง เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เสาโทรศัพท์มือถือ REITs ต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของรายได้ให้ผู้ถือหุ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี
การวัดผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ทำได้ผ่านดัชนี 3 ประเภท:
- ดัชนีการประเมินมูลค่า จัดทำโดย NCREIF อ้างอิงจากการประเมินราคาตามรอบเวลา มีความผันผวนต่ำที่สุด
- ดัชนีการขายซ้ำ อ้างอิงจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อขายหลายครั้ง
- ดัชนี REIT อ้างอิงจากราคาซื้อขายหุ้น REIT ในตลาด
ผลตอบแทนของ REIT มีความสัมพันธ์กับตลาดหุ้นโลกค่อนข้างสูง (ค่าความสัมพันธ์ประมาณ 0.6) เนื่องจากวัฏจักรธุรกิจส่งผลต่อทั้งสองตลาดในทิศทางเดียวกัน แต่มีความสัมพันธ์ต่ำกับตลาดตราสารหนี้
ความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่:
- ความผันผวนของราคาจากปัจจัยเศรษฐกิจ ตลาดท้องถิ่น และอัตราดอกเบี้ย
- ความสามารถของผู้บริหารในการคัดเลือกและบริหารทรัพย์สิน
- การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ
- ความเสี่ยงจากการใช้เงินกู้ที่อาจขยายผลขาดทุน
- ความเสี่ยงเพิ่มเติมในกรณีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหา
- ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและการพัฒนาโครงการ
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure)
ครอบคลุมสินทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้แก่:
- สินทรัพย์ด้านคมนาคม: ถนน สนามบิน ท่าเรือ รถไฟ
- สาธารณูปโภค: ระบบจำหน่ายก๊าซ โรงไฟฟ้า ระบบจำหน่ายไฟฟ้า ระบบบำบัดน้ำเสีย
- การสื่อสาร: สินทรัพย์กระจายเสียง ระบบเคเบิล
- สังคม: เรือนจำ โรงเรียน สถานพยาบาล
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่แล้วเรียกว่า “brownfield investments” ส่วนการลงทุนในโครงการที่จะสร้างใหม่เรียกว่า “greenfield investments” โดยทั่วไป brownfield investments ให้กระแสเงินสดที่มั่นคงและผลตอบแทนสูง แต่มีโอกาสเติบโตต่ำ ขณะที่ greenfield investments มีความไม่แน่นอนสูงกว่า ให้ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่มีโอกาสเติบโตสูงกว่า
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทำได้หลายรูปแบบ:
- สร้างและขายหรือให้เช่าแก่รัฐบาล
- ดำเนินการเอง
- ซื้อสินทรัพย์ที่มีอยู่จากรัฐบาลเพื่อให้เช่ากลับ
- ร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน
สินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานมักมีอายุการใช้งานยาวและมีมูลค่าสูง ทำให้การลงทุนทางตรงมีสภาพคล่องต่ำ อย่างไรก็ตาม มีทางเลือกการลงทุนที่มีสภาพคล่องสูงกว่าผ่าน:
- กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure ETFs)
- กองทุนรวม
- กองทุนส่วนบุคคล
- การร่วมลงทุนแบบจำกัดความรับผิด
การลงทุนในทรัพยากรธรรมชาติ (Commodity)
การลงทุนในทรัพยากรธรรมชาติหรือสินค้าโภคภัณฑ์สามารถทำได้โดยตรงในสินค้าเช่นทองคำหรือธัญพืช แต่ส่วนใหญ่นิยมลงทุนผ่านตราสารอนุพันธ์ เนื่องจากสินค้าโภคภัณฑ์เป็นสินค้าทางกายภาพที่มีค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บและขนส่ง
ตราสารอนุพันธ์ที่ใช้ ได้แก่ สัญญาฟิวเจอร์ส ฟอร์เวิร์ด ออปชั่น และสวอป นอกจากนี้ยังสามารถลงทุนผ่าน:
- กองทุน ETF สินค้าโภคภัณฑ์
- กองทุนฟิวเจอร์สที่มีการบริหารจัดการ
- กองทุนเฉพาะทางที่เน้นสินค้าโภคภัณฑ์บางประเภท
ผลตอบแทนจากสินค้าโภคภัณฑ์มักต่ำกว่าหุ้นและพันธบัตร แต่มีประโยชน์ในการกระจายความเสี่ยงเนื่องจากมีความสัมพันธ์ต่ำกับสินทรัพย์อื่น และช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทาน โดยอุปทานมักไม่ยืดหยุ่นในระยะสั้นเนื่องจากต้องใช้เวลาในการปรับระดับการผลิต ทำให้ราคามีความผันผวนสูงเมื่ออุปสงค์เปลี่ยนแปลง
ที่ดินเกษตรและที่ดินป่าไม้เป็นทรัพยากรธรรมชาติอีกประเภทที่สามารถลงทุนได้ ผลตอบแทนมาจากการขายผลผลิตและการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน แต่มีความเสี่ยงจากสภาพคล่องต่ำ ต้นทุนคงที่สูง รายได้ไม่แน่นอนขึ้นกับสภาพอากาศ และภัยธรรมชาติ
