สินทรัพย์ที่บริษัทถือเอาไว้สำหรับเก็บค่าเช่า หรือถือเพื่อรอมูลค่าสินทรัพย์นั้นๆเพิ่มขึ้นในอนาคต จัดว่าเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment propety) ซึ่งในมาตรฐานบัญชี U.S. GAAP จะมีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ประเภทนี้ไม่ต่างจากสินทรัพย์ถาวร (Long-lived assets) ประเภทอื่นๆ
Source: https://www.cpdbox.com/ias-40-investment-property/
อย่างไรก็ตามในมาตรฐานบัญชีแบบ IFRS จะสามารถประเมินมูลค่าได้โดยการใช้ cost model ที่เราอธิบายไปในบทความก่อนๆ หรือ fair value model ที่จะมีความแตกต่างจาก Revaluation model ก่อนหน้านี้เล็กน้อยตรงที่ ใน Revaluation model หากมีการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ (ที่ไม่ใช่การชดเชย loss ในอดีต) จะบันทึกเป็น Revaluation surplus ในส่วน Shareholders’ equity ของ Balance sheet แต่ มูลค่าที่เพิ่มขึ้นใน Fair value model จะบันทึกเป็นรายได้ใน Income statement โดยตรง
Source: https://www.cpdbox.com/ias-40-investment-property/
บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนลักษณะการใช้งานของสินทรัพย์ได้ อย่างการเปลี่ยนสินทรัพย์ใช้งานมาเป็น Investment property หรือเปลี่ยน Investment property มาเป็นสินทรัพย์ใช้งาน เหตุการณ์แบบนี้สามารถเกิดขึ้นได้ โดย Fair value model มีวิธีการประเมินมูลค่าใหม่ดังนี้
(1) เมื่อบริษัทย้ายสำนักงาน (Owner-occupied) แล้วเปลี่ยนสำนักงานเดิมมาใช้สำหรับให้เช่า ประเมินมูลค่าขณะเปลี่ยนลักษณะการใช้งานด้วยวิธี Revaluation
(2) เปลี่ยนสินค้าคงเหลือมาเป็น Investment property ประเมินมูลค่าด้วยวิธี Fair value
(3) เปลี่ยนจาก Investment property มาเป็น Owner-occupied หรือสินค้าคงเหลือ จะนำ Fair value มาเป็นต้นทุนใหม่
สำหรับวิธี Cost model จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเมื่อสินทรัพย์ถูกเปลี่ยนลักษณะการใช้งาน
Asset age and useful life
การวิเคราะห์อายุของสินทรัพย์มีความสำคัญต่อแนวโน้มผลประกอบการในอนาคต บริษัทที่มีสินทรัพย์ที่มีอายุมากแล้วอาจมีประสิทธิภาพด้อยกว่าของคู่แข่ง และอาจจำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนซื้อสินทรัพย์ใหม่มาแทนที่ในเวลาอันใกล้ อายุเฉลี่ยของสินทรัพย์ทั้งหมดของบริษัทสามารถคำนวณได้ดังนี้
Average age = Accumulated depreciation / Annual depreciation expense
ส่วนอายุที่สามารถใช้งานสินทรัพย์ได้ (Total useful life) และอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ (Remaining useful life) คำนวณได้ดังนี้
Total useful life = Historical cost / Annual depreciation expense
Remaining useful life = Ending net PPE / Annual depreciation expense
โดย Historical cost คือต้นทุนของสินทรัพย์ตอนที่ได้รับมา ส่วน Ending net PPE คือมูลค่าที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ รวม ณ สิ้นงวดที่ใช้คำนวณ
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 1) Cost Capitalization
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 2) Intangible Assets
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 3) ผลของ Capitalization
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 4) Depreciation
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 5) Impairment of Assets with Definite Life
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 6) Impairment Analysis
- หลักการวิเคราะห์งบการเงิน: Long-Lived Assets (Part 7) Investment Property